甘肃省保障性住房建设的对策和建议
来源：未知
作者：张鸣实
发布日期：2013-04-23 16:02
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加快全省保障性住房的建设，特别廉租住房的建设，是提高民生保障水平、促进社会和谐稳定、稳房价控物价的重要举措。“十一五”期间，全省完成了24万套保障性住房建设任务，“十二五”的开局之年，2011年完成了19万套的目标任务（完成投资167亿元），投资率、主体竣工率统计达到了60%以上，对于我省这样一个低收入居民多，财政底子薄的经济欠发达的省份，同沿海地区的发达省份在相同条件下去完成任务，克服的困难更大、面临问题更多。
一是资金压力加大。我省2012年保障住房任务将会同2011年吃平，再加上补足2011年所差40%的投资量，同时把廉租和公租房增加到6.14万套，增加30%，资金压力更大。以张掖市为例，“十二五”期间，建设1.3万套保障性住房共需投入资金20.56亿元，国家和省上安排建设资金3.8亿元(占18.4%)，按比例提取的土地出让金净收益可达到2.25亿元（占11.5%），提取的住房公积金增值净收益1250万元（占0.6%），财政、保障对象和社会机构自筹资金将高达14.39亿元，全市财力9.3亿，是一年半财政收入，按期完成目标任务形势严峻。
二是土地供应不足。全省目前还没有建立相应的保障性住房的土地贮备库，加上受建设性土地指标控制和土地价格、征地拆迁费用上涨等因素的影响，县（区）政府无偿划拨土地的难度赿来赿大，并且市区建设环境较好地段基本上拍挂完毕，保障性住房今后选址困难加大，配套设施建设资金会增加。
三是机制、制度不完善。全省的住房保障体系建设尚处于起步阶段，运行机制和制度还不完善，重建设、轻管理，一些地方存在着审报审批程序不规范、分配过程不透明等方面的问题，出现了骗购、套取、倒卖保障性住房的现象。同时一部分中低收入家庭处于政策的“夹心层”，排除在保障体系之外，这些“边缘户”缺乏相应的住房保障政策支持，加剧了住房困难。
四是后续管理难度大。保障户经济收入水平低，贷款难、按揭难，面对十多万的房款望而却步。一些保障性住房小区存在着交通不便、配套不完善、建设水平不高、容积率高、户型不理想等方面的不足和缺陷，群众认同感不强。同时入住后，保障户贷款压力重，住房费用大，再加上对物业费用合理性的认识不到位，部分家庭存在滞交、欠交水电暖和物业等费用的现象。
对策及建议
保障性住房虽然开工率年年都达到100%，但实际的投资完成率、分配入住率还不高，至目前历年续建保障性住房分配入住率才75%，2011年投资完成率毛算不过60%，短期还形不成有效供给。保障性住房在管理运行水平上参差不齐，保障性住房建设必须要在机制求改革，政策求创新，措施求突破，为了确保保障性住房建设工作顺利进行，提几个方面的对策和建议：
1、提高认识，完善制度，建立保障体系。紧紧围绕"十二五"保障性住房的总体目标，科学制定保障性住房的总体规划，配套相关政策，建立健全各项制度，出台《廉租住房和公租房的管理办法和实施细则》。加快建立职责明确、职能健全、管理科学规范的体制和机制，落实各级保障机构的人员编制和工作经费，以确保有人管事，管得了事。
2、政府主导，市场运作，打通资金瓶颈。支以下十招，形成套路，解决不差钱问题。一是提高公积金增值收益和土地出让净收益用于廉租住房建设的资金比例，确保10%，力争15%；二是出台相关减免规费、搭建门面商铺等方面优惠政策，以商铺赢利补住房亏损，吸引企业及社会资金参与保障性住房的开发建设；三是配套完善财政、金融等支持政策，做强保障性住房建设的融资平台，提高融资的能力；四是发挥金融杠杆作用，开展利用公积金贷款支持保障性住房建设的试点；五是通过政府补助、贴息、参股、注入资本金，吸引金融机构从事中长期贷款业务；六是制定优惠政策，推动保险业投资保障性住房建设；七是探索政府主导，开发商运作，走建设-移交-偿还经营模式或以银行运作，走投资信托经营模式；八是引导督促房地产开发商积极履行相应的社会义务，主动承担一定比例的配建任务；九是出台保障房抵押和按揭配套政策，缓解贷款难、按揭难的困境；十是对特困家庭实施住房补助，解决水电暖等支出困难。
3、科学规划，开发配建并举，破解用地困难。优先保证保障性住房建设用地，尽快建立县（区）保障性住房的土地贮备，建设相应的奖罚激励机制，凡保障性住房建设用地落实不了、落实不好的，暂停建设用地的审批。对保障性住房建设用地落实好的，优先、从宽下达建设用地指标。在住房建设用地拍挂中附加配套一定比例保障性房建设条件，实行廉租房在新开发的小区中配建，以免造成目前集中建设的不良后果。
4、督促检查，质量至上，实现惠民福民。落实考核和约谈问责制度，对于检查出保障性住房建设中存在的问题，如土地落实难、配套资金不到位、质量不合格等问题，约谈主要领导，责令限期整改和解决。全方位抓好建筑质量管理工作，落实终身责任追究制，严格执行项目建设程序和建设标准，实行全程监管与专项监督相结合，开展工程质量网格管理执法专项行动，及时排查消除质量安全隐患，把保障房建成群众的“放心房”、“民心房”。
5、公开透明，动态监管，确保应保尽保。实施保障房的有效动态监管是该项工程正常运转、可持续发展的根本性措施。严格做到准入、分配全过程公开透明、阳光操作，规范准入的审核，严把“四关”（入户调查、单位走访、社区会审、社会公示）。完善保障户基本状况数据库，建立公安、民政、社保、地税、车管、房产、金融、工商等部门联网查询系统，实现申报户信息共享，防止骗租骗购。建立分配轮候制，严格实行“六公开”（分配标准、分配程序、摇号房源、配租配售对象、摇号过程、摇号结果），加强保障房使用的动态管理，经常性开展保障房使用情况的入户登记调查，防止空置浪费和非法获利。健全保障房退出机制，提高保障房的综合效益。
一是资金压力加大。我省2012年保障住房任务将会同2011年吃平，再加上补足2011年所差40%的投资量，同时把廉租和公租房增加到6.14万套，增加30%，资金压力更大。以张掖市为例，“十二五”期间，建设1.3万套保障性住房共需投入资金20.56亿元，国家和省上安排建设资金3.8亿元(占18.4%)，按比例提取的土地出让金净收益可达到2.25亿元（占11.5%），提取的住房公积金增值净收益1250万元（占0.6%），财政、保障对象和社会机构自筹资金将高达14.39亿元，全市财力9.3亿，是一年半财政收入，按期完成目标任务形势严峻。
二是土地供应不足。全省目前还没有建立相应的保障性住房的土地贮备库，加上受建设性土地指标控制和土地价格、征地拆迁费用上涨等因素的影响，县（区）政府无偿划拨土地的难度赿来赿大，并且市区建设环境较好地段基本上拍挂完毕，保障性住房今后选址困难加大，配套设施建设资金会增加。
三是机制、制度不完善。全省的住房保障体系建设尚处于起步阶段，运行机制和制度还不完善，重建设、轻管理，一些地方存在着审报审批程序不规范、分配过程不透明等方面的问题，出现了骗购、套取、倒卖保障性住房的现象。同时一部分中低收入家庭处于政策的“夹心层”，排除在保障体系之外，这些“边缘户”缺乏相应的住房保障政策支持，加剧了住房困难。
四是后续管理难度大。保障户经济收入水平低，贷款难、按揭难，面对十多万的房款望而却步。一些保障性住房小区存在着交通不便、配套不完善、建设水平不高、容积率高、户型不理想等方面的不足和缺陷，群众认同感不强。同时入住后，保障户贷款压力重，住房费用大，再加上对物业费用合理性的认识不到位，部分家庭存在滞交、欠交水电暖和物业等费用的现象。
对策及建议
保障性住房虽然开工率年年都达到100%，但实际的投资完成率、分配入住率还不高，至目前历年续建保障性住房分配入住率才75%，2011年投资完成率毛算不过60%，短期还形不成有效供给。保障性住房在管理运行水平上参差不齐，保障性住房建设必须要在机制求改革，政策求创新，措施求突破，为了确保保障性住房建设工作顺利进行，提几个方面的对策和建议：
1、提高认识，完善制度，建立保障体系。紧紧围绕"十二五"保障性住房的总体目标，科学制定保障性住房的总体规划，配套相关政策，建立健全各项制度，出台《廉租住房和公租房的管理办法和实施细则》。加快建立职责明确、职能健全、管理科学规范的体制和机制，落实各级保障机构的人员编制和工作经费，以确保有人管事，管得了事。
2、政府主导，市场运作，打通资金瓶颈。支以下十招，形成套路，解决不差钱问题。一是提高公积金增值收益和土地出让净收益用于廉租住房建设的资金比例，确保10%，力争15%；二是出台相关减免规费、搭建门面商铺等方面优惠政策，以商铺赢利补住房亏损，吸引企业及社会资金参与保障性住房的开发建设；三是配套完善财政、金融等支持政策，做强保障性住房建设的融资平台，提高融资的能力；四是发挥金融杠杆作用，开展利用公积金贷款支持保障性住房建设的试点；五是通过政府补助、贴息、参股、注入资本金，吸引金融机构从事中长期贷款业务；六是制定优惠政策，推动保险业投资保障性住房建设；七是探索政府主导，开发商运作，走建设-移交-偿还经营模式或以银行运作，走投资信托经营模式；八是引导督促房地产开发商积极履行相应的社会义务，主动承担一定比例的配建任务；九是出台保障房抵押和按揭配套政策，缓解贷款难、按揭难的困境；十是对特困家庭实施住房补助，解决水电暖等支出困难。
3、科学规划，开发配建并举，破解用地困难。优先保证保障性住房建设用地，尽快建立县（区）保障性住房的土地贮备，建设相应的奖罚激励机制，凡保障性住房建设用地落实不了、落实不好的，暂停建设用地的审批。对保障性住房建设用地落实好的，优先、从宽下达建设用地指标。在住房建设用地拍挂中附加配套一定比例保障性房建设条件，实行廉租房在新开发的小区中配建，以免造成目前集中建设的不良后果。
4、督促检查，质量至上，实现惠民福民。落实考核和约谈问责制度，对于检查出保障性住房建设中存在的问题，如土地落实难、配套资金不到位、质量不合格等问题，约谈主要领导，责令限期整改和解决。全方位抓好建筑质量管理工作，落实终身责任追究制，严格执行项目建设程序和建设标准，实行全程监管与专项监督相结合，开展工程质量网格管理执法专项行动，及时排查消除质量安全隐患，把保障房建成群众的“放心房”、“民心房”。
5、公开透明，动态监管，确保应保尽保。实施保障房的有效动态监管是该项工程正常运转、可持续发展的根本性措施。严格做到准入、分配全过程公开透明、阳光操作，规范准入的审核，严把“四关”（入户调查、单位走访、社区会审、社会公示）。完善保障户基本状况数据库，建立公安、民政、社保、地税、车管、房产、金融、工商等部门联网查询系统，实现申报户信息共享，防止骗租骗购。建立分配轮候制，严格实行“六公开”（分配标准、分配程序、摇号房源、配租配售对象、摇号过程、摇号结果），加强保障房使用的动态管理，经常性开展保障房使用情况的入户登记调查，防止空置浪费和非法获利。健全保障房退出机制，提高保障房的综合效益。
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